Handels- och kontorsfastigheter i fokus

Atrium Ljungberg

Atrium Ljungberg är ett fastighetsbolag som fokuserar på utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter samt helhetsmiljöer där flera olika verksamheter kombineras. Bolagets ambition är att äga fastigheter med de bästa lägena i regioner med goda tillväxtutsikter.



Fokus på handels- och kontorsfastigheter i Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg

Atrium Ljungberg äger, utvecklar och förvaltar fastigheter. Bolagets huvudsakliga inriktning är handel och kontor, men Atrium Ljungbergs stadsmiljöer innefattar även bostäder, kultur, service och lärande. Stockholm står för merparten av hyres-, respektive fastighetsvärdet, men bolaget finns även representerat i Göteborg, Malmö och Uppsala. I Stockholm återfinns fastighetsportföljen främst i Sickla, Farsta, Hagastaden, Kista och Södermalm. Atrium Ljungberg är börsnoterat på Nasdaq Stockholm sedan 1994.

Handelsfastigheterna består av regionala köpcentrum, citygallerior samt storbutikshandelsplatser och står för drygt 40% av hyresintäkterna. Här ingår exempelvis Farsta Centrum och Sickla Köpkvarter i Stockholm, Gränby Centrum i Uppsala samt Mobilia i Malmö. Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter är främst koncentrerade till Stockholm, där profilfastigheten Glashuset vid Slussen är den mest kända. De senaste åren har bolaget även gjort entré på Lindholmen i Göteborg genom ett par förvärv.

Stor projektportfölj

Atrium Ljungberg satsar mer på projektutveckling än många andra fastighetsbolag. Det rör sig om nybyggen samt om- och nytillbyggnader. I Sickla, där bolaget under lång tid har arbetat med fastighetsutveckling, finns även framgent den största delen av projektportföljen. Därutöver arbetar bolaget bland annat med projekt i Gränbystaden i Uppsala, Barkarby norr om Stockholm samt Hagastaden. Den sistnämnda är en ny stadsdel under uppförande som kommer att knyta ihop norra Vasastaden i Stockholm med Solna.

Något som är ovanligt är att Atrium Ljungberg driver sin projektutveckling med hjälp av ett helägt dotterbolag, TL Bygg. Dotterbolaget arbetar med olika typer av uppdrag, främst inom bostäder och kontor, i total- och utförandeentreprenad. Kunderna återfinns främst i Stockholm och Uppsala, och de huvudsakliga beställarna, förutom Atrium Ljungberg, är andra fastighetsbolag, stat och kommun. Med ett eget byggbolag breddas och stärks koncernens affär och genom samarbete erhålls en hög effektivitet, kontroll, flexibilitet och mer kostnadseffektiv produktion.

Årligen investeras betydande summor och från och med 2019 är målsättningen att produktionsstarta 300 bostäder per år, varav merparten bostadsrätter. Utöver bostäder kommer det även att byggas fastigheter för handel, kontor, hotell och utbildning för att på så sätt skapa en tilltalande och hållbar stadsutveckling. Bolaget driver, med egen personal, allt från förvärv och idéarbete till konceptutveckling, byggenomförande och förvaltning. Detta anses leda till högre lönsamhet och ett mervärde för kunderna. I Atrium Ljungbergs strategi ingår även att ha lokalt förankrad personal som både vårdar kunderna och sköter fastigheterna på plats.

Marknadsvärdering av fastighetsbeståndet

I enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) ska de noterade fastighetsbolagen marknadsvärdera sina fastigheter varje kvartal. Om värdeförändring har uppstått behöver värdena skrivas upp eller ned vilket direkt påverkar resultatet. De svenska fastighetsbolagen går olika till väga med värderingen, där vissa gör den internt och andra externt via oberoende värderingsinstitut. Atrium Ljungberg gör i regel en intern värdering av fastighetsbeståndet som sedan kvalitetssäkras externt. Hel- och halvårsvis låter bolaget externvärdera delar av fastighetsportföljen.

En fastighet kan inte värderas på samma sätt som andra tillgångar eftersom varje fastighet är unik, till skillnad från exempelvis en aktie. Har det dessutom skett få transaktioner i ett område blir det ännu svårare att få fram ett rättvist verkligt värde. Istället för att titta på resultatet är det ofta betydligt intressantare att titta på kassaflödet, vilket inte påverkas av icke realiserade värdeförändringar. Detta förklarar att fastighetsbolagen, till skillnad från många andra bolag, även i tider med förlust i många fall kan erbjuda aktieägarna kontinuerliga utdelningar.

Låg belåningsgrad och målsättningar

Atrium Ljungberg har en relativt låg belåningsgrad jämfört med andra noterade fastighetsbolag och lånar i huvudsak med olika löptider till bunden ränta, även om en del av låneportföljen är rörlig. Bolagets strategi är att sprida ut lånen så att de förfaller förhållandevis jämt under de närliggande 5-6 åren. Även om främsta finansieringskälla är via banker så använder sig Atrium Ljungberg även av kapitalmarknaden ur diversifieringshänseende genom utestående obligationer och företagscertifikat.

Atrium Ljungbergs finansiella målsättning är att driftöverskottet ska öka med 10% per år, investering i egna projekt ska ske med 1 miljard SEK per år med en projektvinst för ny- och tillbyggnadsprojekt om 20% och utdelningen ska motsvara minst 50% av resultatet före värdeförändringar, efter nominell skatt. Därutöver ska soliditeten vara lägst 30% och ränteteckningsgraden ska vara minst 2,0 ggr. Slutligen satsar bolaget på hållbarhet med tydliga målsättningar. 2021 ska 100% av Atrium Ljungbergs fastigheter vara certifierade enligt det globala miljöklassningssystemet Breeam. Undantaget är projektfastigheter och byggnader förvärvade de senaste två åren. Vidare ska energianvändningen, med basår 2014, minska med 20% per kvadratmeter fram till 2021. Samma år ska även andelen gröna hyresavtal uppgå till 50% av kontrakterad årshyra.

Tipsa en vän

Här kan du tipsa någon genom att skicka en länk till den här sidan:

Dela

Dela den här länken till ditt nätverk via sociala medier.