Heltäckande fastighetsbolag

Dagon

Dagon är en heltäckande fastighetsaktör som arbetar med såväl förvärv, förädling, förvaltning och försäljning av fastigheter. Bolagets fastigheter är koncentrerade till södra och mellersta Sverige även om några fastigheter även återfinns i landets nordligaste delar.

Fokuserar på kommersiella fastigheter i södra och mellersta Sverige

Dagon är en heltäckande fastighetsaktör som arbetar med såväl förvärv, förädling, förvaltning och försäljning av fastigheter. Förutom förvaltningen, vilken är stommen i verksamheten, arbetar bolaget även med projektutveckling. Projektfastigheterna ger ofta god avkastning och skapar möjligheter för skapa tillväxt inom förvaltningen. Förutom att bygga nya fastigheter kan det också vara intressant med om- och tillbyggnad av det befintliga beståndet för att på så vis exempelvis uppfylla specifika kundönskemål.

Bolagets fastigheter är koncentrerade till södra och mellersta Sverige även om några fastigheter även återfinns i landets nordligaste delar. Merparten av Dagons fastigheter är består främst av kontor, industri och lager vilket bolaget bedömer erbjuder en gynnsam balans mellan avkastning och risk. Fastigheterna är främst belägna strax utanför centrum och i industriområden, främst på orter som har en positiv utveckling och där det finns en aktiv och fungerande marknad för fastigheter.

Värderar fastighetsbeståndet internt i huvudsak

I enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) måste de noterade fastighetsbolagen värdera sina fastigheter varje kvartal. Om värdeförändring har uppstått behöver värdena skrivas upp eller ned, vilket direkt påverkar resultatet. Trots ett starkt driftnetto från uthyrningen kan alltså resultatet få sig en rejäl törn vid sjunkande marknadspriser på fastigheter.

De svenska fastighetsbolagen går olika till väga med värderingen, vissa gör den internt och andra externt via oberoende värderingsinstitut. Dagon värderar i regel sitt fastighetsbestånd internt men låter cirka en fjärdedel av beståndet värderas externt varje kvartal. Detta leder i sin tur till att varje fastighet värderas externt minst en gång per år.

Man kan inte riktigt värdera en fastighet på samma sätt som man värderar andra tillgångar eftersom varje fastighet är unik, till skillnad från exempelvis en aktie. Har det dessutom skett få transaktioner i ett område blir det ännu svårare att få fram ett rättvist verkligt värde. Byggprojekt tas oftast endast upp till anskaffningsvärde fram till det att ytan kan börja hyras ut. Istället för att titta på resultatet är det ofta betydligt intressantare att titta på kassaflödet, vilket inte påverkas av icke realiserade värdeförändringar. Detta förklarar att fastighetsbolagen, till skillnad från många andra bolag, även i tider med förlust i många fall kan erbjuda aktieägarna stadiga utdelningar.

Kort räntestrategi

Då i princip alla fastighetsbolag arbetar med betydande skuldsättning blir den finansiella ställningen i högsta grad relevant. Vissa väljer att ingå långa låneavtal och binder lånen med olika löptider. En del bolag, där ibland Dagon, kompletterar även detta med derivat för att säkra vissa räntesatser under givna perioder. Dagon tar i huvudsak upp lån som har kort räntebindning men utnyttjande av derivat och räntetak gör att snabba ränteändringar i regel inte har någon större påverkan på bolagets kassaflöde. Även värdeutvecklingen på derivaten påverkar resultatet.