Norrländska fastigheterDiös

Diös är ett fastighetsbolag som fokuserar på tillväxtorter i norra Sverige. Mer exakt definierar bolaget sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Målsättningen är att skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och sälja fastigheter.

Från Borlänge i söder till Luleå i Norrr

Diös är ett fastighetsbolag som fokuserar på tillväxtorter i norra Sverige.  Mer exakt definierar bolaget sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Målsättningen är att skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och sälja fastigheter. Merparten av beståndet består av centralt belägna kommersiella lokaler med fokus på så kallade attraktiva A-lägen. Faktorer som gör att bolaget tycker att Norrland är intressant är i huvudsak en stabil basindustri, ett ökande antal högskolor och en stark turismsektor.

Diös fastighetsbestånd består i huvudsak av kontor och butiker samt industrilokaler och en del bostäder. Fastigheterna är indelade i sex marknadsområden: Gävleborg, Dalarna, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbotten. De städer som står för den största andelen av fastighetsbeståndet värde är Gävle, Sundsvall och Östersund. Diös har en decentraliserad förvaltningsorganisation med en stark lokal förankring.

Värderar sitt fastighetsbestånd externt

I enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) måste de noterade fastighetsbolagen värdera sina fastigheter varje kvartal. Om värdeförändring har uppstått behöver värdena skrivas upp eller ned, vilket direkt påverkar resultatet. De svenska fastighetsbolagen genomför värderingen olika där vissa gör den internt och andra externt via oberoende värderingsinstitut. Diös externvärderar 25 % av sitt fastighetsbestånd varje kvartal och de interna värderingarna av resterande del baseras på senaste externa värderingen och kvalitetssäkras även den extern. Trots ett starkt driftnetto från uthyrningen kan alltså resultatet få sig en rejäl törn vid sjunkande marknadspriser på fastigheter.

Man kan inte riktigt värdera en fastighet på samma sätt som man värderar andra tillgångar eftersom varje fastighet är unik, till skillnad från exempelvis en aktie. Har det dessutom skett få transaktioner i ett område blir det ännu svårare att få fram ett rättvist verkligt värde. Byggprojekt tas oftast endast upp till anskaffningsvärde fram till det att ytan kan börja hyras ut. Istället för att titta på resultatet är det ofta betydligt intressantare att titta på kassaflödet, vilka ju inte påverkas av icke realiserade värdeförändringar. Detta förklarar att fastighetsbolagen, till skillnad från många andra bolag, även i tider med förlust i många fall kan erbjuda aktieägarna kontinuerliga utdelningar.

Medellång räntestrategi

Då i princip alla fastighetsbolag arbetar med betydande skuldsättning blir den finansiella ställningen i högsta grad relevant. Vissa väljer att ingå långa låneavtal och binder lånen med olika löptider. En del kompletterar även detta med derivat för att säkra vissa räntesatser under vissa perioder. Även värdeutvecklingen på derivaten påverkar resultatet. Diös arbetar med en medellång räntestrategi och bolagets mål är att den genomsnittliga återstående löptiden på räntebärande skulder skall uppgå till mellan två och fyra år samt att lånens förfallostruktur skall vara jämnt fördelad över tid. Diös räntestrategi medför att bolaget på kort sikt inte är särskilt känsligt för förändringar i markandsräntorna.