Förvaltning av kommersiella fastigheterFastPartner

FastPartner äger, förvaltar och utvecklar framför allt kommersiella fastigheter. Beståndet består i huvudsak av lager- och produktionsfastigheter, men även av kontor och butikslokaler. Bolaget har som uttalad strategi att investera på lång sikt men ska ändå kunna fatta snabba beslut vid behov.

Fokus på kommersiella fastigheter i Stockholm och Gävle

Att FastPartner valt att koncentrera beståndet till Stockholm och Gävle beror på att bolaget vill kunna arbeta nära kunderna. Dessutom blir det enklare att växa med kunden då FastPartner i många fall vid flytt kan erbjuda andra lokaler ur det egna beståndet, utan att kunden behöver gå till en annan hyresvärd. Vidare arbetar bolaget mycket med kundanpassning där hyresgästen själv får vara med och bestämma hur fastigheten ska planeras och användas.

Många kunder uppskattar att få tillgång till så kallade kombinationslokaler där de kan ha exempelvis kontor och lager i samma fastighet. Denna service gör även att kostnaderna för en hyresgäst att flytta ofta ökar, vilket gör dem mer lojala och mindre känsliga för prishöjningar. Dessutom gör det att FastPartner kan ingå relativt långa avtal generellt sett. Bolaget är även i regel snabba på att tillsätta nya hyresgäster, inte minst för att potentiella kunder träffar beslutsfattare vilket gör processerna kortare och mer effektiva.

Värderar sitt fastighetsbestånd externt

I enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) måste de noterade fastighetsbolagen värdera sina fastigheter varje kvartal. Om värdeförändring har uppstått behöver värdena skrivas upp eller ned, vilket direkt påverkar resultatet. De svenska fastighetsbolagen genomför värderingen olika, vissa gör den internt och andra externt via oberoende värderingsinstitut. FastPartner värderar i regel sitt fastighetsbestånd externt.  Trots ett starkt driftnetto från uthyrningen kan alltså resultatet få sig en rejäl törn vid sjunkande marknadspriser på fastigheter.

Man kan inte riktigt värdera en fastighet på samma sätt som man värderar andra tillgångar eftersom varje fastighet är unik, till skillnad från exempelvis en aktie. Har det dessutom skett få transaktioner i ett område blir det ännu svårare att få fram ett rättvist verkligt värde. Byggprojekt tas oftast endast upp till anskaffningsvärde fram till det att ytan kan börja hyras ut. Istället för att titta på resultatet är det ofta betydligt intressantare att titta på kassaflödet, vilka ju inte påverkas av icke realiserade värdeförändringar. Detta förklarar att fastighetsbolagen, till skillnad från många andra bolag, även i tider med förlust i många fall kan erbjuda aktieägarna kontinuerliga utdelningar.

Kort räntestrategi

Då i princip alla fastighetsbolag arbetar med betydande skuldsättning så blir den finansiella ställningen i högsta grad relevant. Vissa väljer att ingå långa låneavtal och binder lånen med olika löptider. En del kompletterar även detta med derivat, för att säkra vissa räntesatser under vissa perioder. Även värdeutvecklingen på derivaten påverkar resultatet. FastPartner arbetar framförallt med långsiktiga kreditavtal och goda låneramar, men i regel med korta räntor och utan inblandning av derivat. Alltså blir den aktuella reporäntan, vilken direkt påverkar STIBOR, avgörande och ränteändringar får snabbt utslag i FastPartners räntekostnader.

Avtalen innebär ofta att man kommer överrens med bankerna om ett visst marginalpåslag över STIBOR. Räntestrategin kan orsaka nervositet i tider med höga räntor, men är annars väldigt gynnsam och lätthanterligt. Så länge soliditeten hålls vid en relativt hög nivå så brukar begränsade tider av höga räntor inte vara något större problem.