Lager- och industrifastigheterSagax
Sagax äger och förvaltar framförallt lagerfastigheter, av vilka merparten återfinns i Stockholmsområdet. Bolaget mål är att förvaltningen ska innebära en låg operativ risk, med långa hyreskontrakt till följd. Dessutom arbetar Sagax uteslutande med långsiktig finansiering för att minska räntekänsligheten.
Fokuserar på lagerfastigheter i Stockholmsregionen
Sagax är inriktat på kommersiella fastigheter inom segmentet
lager och lätt industri. Tyngdpunkten av beståndet återfinns i
Stockholmsområdet eftersom bolaget anser att det är en marknad som
har goda förutsättningar för en långsiktigt positiv utveckling till
följd av god befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv.
Sagax har även verksamhet i andra delar av Sverige samt innehar en
del fastigheter i Finland, Tyskland och Danmark.
Bolaget har en uttalad strategi om att förvaltningen ska
kännetecknas av låg operativ risk. Dessutom ska Sagax expandera
genom kompletteringsförvärv av fastigheter samt investeringar i det
befintliga beståndet. Dessutom arbetar bolaget generellt med långa
hyreskontrakt, såväl vid skrivandet av nya avtal som med
omförhandling med befintliga hyresgäster. Med långa hyreskontrakt
minskar den operativa risken ytterligare och att ha en bra
spridning på löptider kan också vara risksänkande i olika
konjunkturcykler.
Extern värdering av fastighetsbeståndet
I enlighet med IFRS (International Financial Reporting
Standards) måste de noterade fastighetsbolagen värdera sina
fastigheter varje kvartal. Om värdeförändring har uppstått behöver
värdena skrivas upp eller ned, vilket direkt påverkar resultatet.
De svenska fastighetsbolagen går olika till väga med värderingen,
vissa gör den internt och andra externt via oberoende
värderingsinstitut. Sagax värderar i regel sitt fastighetsbestånd
externt. Trots ett starkt driftnetto från uthyrningen kan alltså
resultatet få sig en rejäl törn vid sjunkande marknadspriser på
fastigheter.
En fastighet kan inte värderas på samma sätt som andra
tillgångar eftersom varje fastighet är unik, till skillnad från
exempelvis en aktie. Har det dessutom skett få transaktioner i ett
område blir det ännu svårare att få fram ett rättvist verkligt
värde. Istället för att titta på resultatet är det ofta betydligt
intressantare att titta på kassaflödet, vilka ju inte påverkas av
icke realiserade värdeförändringar. Detta förklarar att
fastighetsbolagen, till skillnad från många andra bolag, även i
tider med förlust i många fall kan erbjuda aktieägarna stadiga
utdelningar.
Arbetar aktivt med både eget och lånat kapital
Då i princip alla fastighetsbolag arbetar med betydande
skuldsättning så blir den finansiella ställningen i högsta grad
relevant. Sagax målsättning att ha ett stabilt löpande kassaflöde
genom att nyttja lång kapital- och räntebindning. På så vis minskar
känsligheten för snabba ränteförändringar. Sagax arbetar med långa
låneavtal och binder lånen med olika löptider. Bolaget kompletterar
detta med användandet av derivat, för att säkra vissa räntesatser
under vissa perioder. Även värdeutvecklingen på derivaten påverkar
resultatet.
Sagax arbetar dessutom med att upprätthålla en attraktiv
avkastning på det egna kapitalet. Därför har bolaget två aktieslag,
stamaktier och preferensaktier. Preferensaktierna passar de ägare
som är väldigt måna om utdelning. För stamaktierna betalas ingen
utdelning eftersom bolaget istället använder de pengarna till
förvärv och investeringar för att uppnå bättre avkastning på
ägarnas pengar. Sagax kan därför effektivt genomföra
kapitalanskaffningar och låta investerarna själva bestämma om de
vill ha stam- eller preferensaktier.