Introduce.se - Catena

Modern and strategically located logistics properties

Catena

Description
Opportunities
Risk

Catena is Sweden's largest real estate company focusing on logistics properties, and the company's real estate portfolio is concentrated around Stockholm, Malmö, Göteborg, Helsingborg and Jönköping. The company has a long history in various forms, but the current Catena took shape in 2013 when most of Brinova's property portfolio was acquired through a reverse merger. In 2015, Catena divested a large development property in Solna to Fabege and acquired the property company Tribona, which was consolidated in early 2016.

Financials

CATENA

Financial snapshots
Income statement

SEKm		2013	2013	2014	2014	2015	2015	2016	2016	2017	2017	2018	2018	2019e	2019	2020e	2020
Rental Income	1087	315	315	431	431	464	464	787	787	892	892	1087	1087	1169	1169	1215	1215
Rental growth (%)	21,9	105	105	36,9	36,9	7,6	7,6	69,5	69,5	13,4	13,4	21,9	21,9	7,6	7,6	3,9	3,9
Net operating income	824	221	221	327	327	364	364	582	582	672	672	824	824	887	887	923	923
NOI margin (%)	75,8	70,2	70,2	75,9	75,9	78,3	78,3	74	74	75,3	75,3	75,8	75,8	75,8	75,8	76	76
CEPS Adj	14,96	5,81	5,81	7,92	7,92	10	10	8,69	8,69	11,76	11,76	14,96	14,96	15,95	15,95	16,65	16,65
CEPS Adj. growth (%)	27,2	-41	-41	36,2	36,2	26,3	26,3	-13,1	-13,1	35,4	35,4	27,2	27,2	6,7	6,7	4,4	4,4
DPS	5	2	2	2	2	3	3	3,5	3,5	4,5	4,5	5	5	5,5	5,5	6	6
EPRA NAVPS	172,27	0	0	96,6	96,6	115	115	135,8	135,8	149,85	149,85	172,27	172,27	192,93	192,93	214,44	214,44
EPS	20,73	5,47	5,47	13,42	13,42	22,33	22,33	9,47	9,47	16,96	16,96	20,73	20,73	13,05	13,05	13,77	13,77
EPS Adj	20,73	5,47	5,47	13,42	13,42	22,33	22,33	9,47	9,47	16,96	16,96	20,73	20,73	13,05	13,05	13,77	13,77
P/CEPS Adj. (x)	14,4	17,2	17,2	13,4	13,4	11,6	11,6	14,8	14,8	13,2	13,2	14,4	14,4	13,5	13,5	12,9	12,9
P/E Adj. (x)	10,4	18,3	18,3	7,9	7,9	5,2	5,2	13,6	13,6	9,2	9,2	10,4	10,4	16,5	16,5	15,6	15,6
P/EPRANAV (x)	1,25	N/A	N/A	1,09	1,09	1,01	1,01	0,95	0,95	1,04	1,04	1,25	1,25	1,12	1,12	1	1
Implicit yield (%)	5,3	4,2	4,2	5,1	5,1	6,7	6,7	5,1	5,1	4,9	4,9	5,3	5,3	5,1	5,1	5,2	5,2
div.yield (%)	2,3	2	2	2,8	2,8	2,6	2,6	2,7	2,7	2,9	2,9	2,3	2,3	2,6	2,6	2,8	2,8
LTV (%)	58,3	58,2	58,2	56,7	56,7	67	67	58,5	58,5	56,9	56,9	58,3	58,3	57,4	57,4	56,3	56,3

SEKm		2013	2013	2014	2014	2015	2015	2016	2016	2017	2017	2018	2018	2019e	2019	2020e	2020
Rental income	1087	315	315	431	431	464	464	787	787	892	892	1087	1087	1169	1169	1215	1215
Other income	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Operating costs	-264	-94	-94	-104	-104	-101	-101	-205	-205	-220	-220	-264	-264	-283	-283	-292	-292
Net operating income	824	221	221	327	327	364	364	582	582	672	672	824	824	887	887	923	923
NOI margin (%)	75,8	70,2	70,2	75,9	75,9	78,3	78,3	74	74	75,3	75,3	75,8	75,8	75,8	75,8	76	76
Value change realized	5	2	2	-7	-7	102	102	10	10	86	86	5	5	0	0	0	0
Value change unrealized	266	31	31	393	393	198	198	138	138	291	291	266	266	0	0	0	0
Administration costs	-34	-9	-9	-29	-29	-29	-29	-33	-33	-31	-31	-34	-34	-36	-36	-38	-38
All other income & costs	0	0	0	N/A	N/A	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
EBIT	1071	251	251	685	685	648	648	691	691	1027	1027	1071	1071	850	850	885	885
Net financial items	-235	-71	-71	-94	-94	-87	-87	-227	-227	-209	-209	-235	-235	-228	-228	-236	-236
Value change derivatives	55	4	4	-151	-151	31	31	-78	-78	-59	-59	55	55	0	0	0	0
Pretax profit	891	184	184	440	440	591	591	387	387	759	759	891	891	622	622	649	649
Deferred profit tax	-110	-46	-46	-94	-94	-15	-15	-43	-43	-124	-124	-110	-110	-109	-109	-108	-108
Current tax	-6	0	0	-2	-2	-4	-4	-6	-6	0	0	-6	-6	-25	-25	-26	-26
Net profit	776	138	138	344	344	573	573	338	338	635	635	776	776	488	488	515	515
Minority interest	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Net profit to shareholders	776	138	138	344	344	573	573	338	338	635	635	776	776	488	488	515	515
Other income statement related information		2013	2013	2014	2014	2015	2015	2016	2016	2017	2017	2018	2018	2019	2019	2020	2020
Cash earnings	560	146	146	203	203	256	256	311	311	440	440	560	560	597	597	623	623
Tax rate (%)	-13	-25,1	-25,1	-21,8	-21,8	-3,2	-3,2	-12,5	-12,5	-16,3	-16,3	-13	-13	-21,5	-21,5	-20,6	-20,6
Net investments	906	1307	1307	643	643	-1270	-1270	5857	5857	1967	1967	906	906	958	958	982	982
Acquisitions	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
Other investments	0	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	0	0	0	0	0	0	0	0
Divestments	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
EPS	20,73	5,47	5,47	13,42	13,42	22,33	22,33	9,47	9,47	16,96	16,96	20,73	20,73	13,05	13,05	13,77	13,77
CEPS	14,96	5,81	5,81	7,92	7,92	10	10	8,69	8,69	11,76	11,76	14,96	14,96	15,95	15,95	16,65	16,65
CEPS adj.	14,96	5,81	5,81	7,92	7,92	10	10	8,69	8,69	11,76	11,76	14,96	14,96	15,95	15,95	16,65	16,65
Dividend per share Adj	5	2	2	3	3	3	3	3,5	3,5	4,5	4,5	5	5	5,5	5,5	6	6
Payout ratio of CEPS (%)	33,4	34,4	34,4	37,9	37,9	30	30	40,3	40,3	38,3	38,3	33,4	33,4	34,5	34,5	36	36
Rental growth (%)	21,9	105	105	36,9	36,9	7,6	7,6	69,5	69,5	13,4	13,4	21,9	21,9	7,6	7,6	3,9	3,9
NOI growth (%)	22,6	114	114	47,9	47,9	11,2	11,2	59,9	59,9	15,5	15,5	22,6	22,6	7,6	7,6	4,1	4,1
CEPS growth (%)	27,2	-41	-41	36,2	36,2	26,3	26,3	-13,1	-13,1	35,4	35,4	27,2	27,2	6,7	6,7	4,4	4,4
CEPS adj. growth (%)	27,2	-41	-41	36,2	36,2	26,3	26,3	-13,1	-13,1	35,4	35,4	27,2	27,2	6,7	6,7	4,4	4,4
Balance Sheet		2013	2013	2014	2014	2015	2015	2016	2016	2017	2017	2018	2018	2019	2019	2020	2020
Properties	14308	4722	4722	5751	5751	4782	4782	10786	10786	13131	13131	14308	14308	15266	15266	16248	16248
Deferred tax asset	131	16	16	64	64	58	58	136	136	136	136	131	131	126	126	121	121
Receivables	318	54	54	89	89	623	623	573	573	138	138	318	318	342	342	355	355
Cash and liquid assets	95	214	214	199	199	202	202	146	146	95	95	95	95	95	95	95	95
Other assets	910	32	32	32	32	1284	1284	704	704	747	747	910	910	979	979	1017	1017
Current liabilities	390	0	0	0	0	0	0	465	465	446	446	390	390	390	390	390	390
Total assets	15762	5038	5038	6136	6136	6948	6948	12345	12345	14247	14247	15762	15762	16808	16808	17836	17836
Shareholders equity	5450	1642	1642	1985	1985	2478	2478	3904	3904	4597	4597	5450	5450	6030	6030	6637	6637
Minority	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Deferred tax	1209	273	273	414	414	396	396	1126	1126	1204	1204	1209	1209	1234	1234	1260	1260
Interest bearing debt	8713	3124	3124	3738	3738	4074	4074	6850	6850	8001	8001	8713	8713	9153	9153	9548	9548
Short-term debt	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Derivatives	390	0	0	0	0	0	0	465	465	446	446	390	390	390	390	390	390
Total liabilities and equity	15762	5038	5038	6136	6136	6948	6948	12345	12345	14247	14247	15762	15762	16808	16808	17836	17836
Other balance sheet related information		2013	2013	2014	2014	2015	2015	2016	2016	2017	2017	2018	2018	2019	2019	2020	2020
Net IB debt	8340	2749	2749	3258	3258	3205	3205	6312	6312	7473	7473	8340	8340	8760	8760	9143	9143
Rental area m2 (000)	1662	699	699	755	755	817	817	1491	1491	1662	1662	1662	1662	1662	1662	1662	1662
Rent per m2	654	451	451	571	571	568	568	528	528	537	537	654	654	704	704	731	731
Equity ratio (%)	34,6	32,6	32,6	32,3	32,3	35,7	35,7	31,6	31,6	32,3	32,3	34,6	34,6	35,9	35,9	37,2	37,2
Loan to value (%)	58,3	58,2	58,2	56,7	56,7	67	67	58,5	58,5	56,9	56,9	58,3	58,3	57,4	57,4	56,3	56,3
Net loan to value (%)	61,6	70,7	70,7	68,5	68,5	89,4	89,4	64,9	64,9	61,7	61,7	61,6	61,6	60,6	60,6	59,3	59,3
ICR real estate	3	3	3	3	3	4	4	2	2	3	3	3	3	4	4	4	4
Interest rate on debt (%)	3	3	3	3	3	3	3	5	5	3	3	3	3	3	3	3	3
Occupancy rate (%)	93,7	86,6	86,6	91,8	91,8	96	96	90,7	90,7	93,7	93,7	93,7	93,7	93,7	93,7	93,7	93,7
NAV per share	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
BVPS	145,67	65,17	65,17	77,4	77,4	96,63	96,63	109,26	109,26	122,86	122,86	145,67	145,67	161,17	161,17	177,4	177,4
EPRA NAV per share	172,27	0	0	96,6	96,6	115	115	135,8	135,8	149,85	149,85	172,27	172,27	192,93	192,93	214,44	214,44
Valuation		2013	2013	2014	2014	2015	2015	2016	2016	2017	2017	2018	2018	2019	2019	2020	2020
Shares outstanding adj.	37	25	25	26	26	26	26	36	36	37	37	37	37	37	37	37	37
Share price	180,64	87,8	87,8	103,96	103,96	122,66	122,66	125,65	125,65	139,1	139,1	180,64	180,64	215,5	215,5	215,5	215,5
Market cap. (m)	6759	2212	2212	2666	2666	3145	3145	4490	4490	5204	5204	6759	6759	8063	8063	8063	8063
P/E	10,4	18,3	18,3	7,9	7,9	5,2	5,2	13,6	13,6	9,2	9,2	10,4	10,4	16,5	16,5	15,6	15,6
Net IB debt / share	223	109	109	127	127	125	125	177	177	200	200	223	223	234	234	244	244
P/CEPS	14,4	17,2	17,2	13,4	13,4	11,6	11,6	14,8	14,8	13,2	13,2	14,4	14,4	13,5	13,5	12,9	12,9
P/CEPS adj.	14,4	17,2	17,2	13,4	13,4	11,6	11,6	14,8	14,8	13,2	13,2	14,4	14,4	13,5	13,5	12,9	12,9
EV/EBIT	15,5	21,4	21,4	8,7	8,7	9,7	9,7	15,6	15,6	13,1	13,1	15,5	15,5	19,8	19,8	19,4	19,4
Implicit yield (%)	5,3	4,2	4,2	5,1	5,1	6,7	6,7	5,1	5,1	4,9	4,9	5,3	5,3	5,1	5,1	5,2	5,2
Yield on BV (%)	5,8	4,7	4,7	5,7	5,7	7,6	7,6	5,4	5,4	5,1	5,1	5,8	5,8	5,8	5,8	5,7	5,7
Dividend yield (%)	2,3	2	2	2,8	2,8	2,6	2,6	2,7	2,7	2,9	2,9	2,3	2,3	2,6	2,6	2,8	2,8
P/NAV	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
P/EPRA NAV	1,25	N/A	N/A	1,09	1,09	1,01	1,01	0,95	0,95	1,04	1,04	1,25	1,25	1,12	1,12	1	1
P/BVPS	1,48	1,53	1,53	1,37	1,37	1,2	1,2	1,18	1,18	1,27	1,27	1,48	1,48	1,34	1,34	1,21	1,21
EV/NOI	19,91	23,81	23,81	18,25	18,25	16,97	16,97	18,74	18,74	19,78	19,78	19,91	19,91	18,98	18,98	18,64	18,64

Equity research

CATENA

Media

CATENA

Catena: Intervju med VD Benny Thögersen (Q4 2017)

19 February 2018 Catena Media

Catena - Intervju med VD Benny Thögersen (Q3 2017)

8 November 2017 Catena Media

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CATENA

Flaggningsmeddelande i Catena AB

16 January 2019

Flaggningsmeddelande i Catena AB

16 January 2019

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Main shareholders

Catena

Main shareholders	Share capital %	Voting shares %	Verified
Erik Paulsson	29.8 %	29.8 %	31 Dec 2018
Sten Mörtstedt	10.5 %	10.5 %	31 Dec 2018
Länsförsäkringar Fonder	6.3 %	6.3 %	31 Dec 2018
Cohen & Steers	5.0 %	5.0 %	11 Jan 2019
Jan Persson	4.5 %	4.5 %	31 Dec 2018
Gustaf Hermelin	4.1 %	4.1 %	15 Nov 2018
SEB Fonder	2.8 %	2.8 %	31 Dec 2018
Nordea Fonder	2.2 %	2.2 %	31 Dec 2018
TR Property Investment Trust	1.4 %	1.4 %	30 Nov 2018
Skagen Fonder	1.3 %	1.3 %	31 Dec 2018
Source: Holdings by Modular Finance AB

Insider list

Catena

Name		Code	Quantity	Date
Sofie Bennsten	+ 200	BUY	+ 200	21 Nov 2018
Peter Andersson	+ 500	BUY	+ 500	20 Nov 2018
Benny Thögersen	+ 1 100	BUY	+ 1 100	20 Nov 2018
Gustaf Hermelin	- 250 000	SELL	- 250 000	15 Nov 2018
Gustaf Hermelin	- 3 392	SELL	- 3 392	15 Sep 2017
GUSTAF HERMELIN	- 19 011	SELL	- 19 011	14 Sep 2017
GUSTAF HERMELIN	- 15 000	SELL	- 15 000	13 Sep 2017
Benny Thögersen	+ 500	BUY	+ 500	16 May 2017
Mats Carreman	+ 1 000	BUY	+ 1 000	14 Nov 2016
Backahill Kil AB	+2 500 000	AKLÅN	+2 500 000	12 Oct 2016

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