Press the button and be introduced to a new random company!

Introduce me >

Social media

facebook   Follow us on Twitter

Coverage

Diös

Diös

Diös förvärvar fastighetsportfölj för 4,5 Mdkr från Castellum och genomför en fullt garanterad företrädesemission om 1,8 Mdkr

08:00 / 22 November 2016 Diös Press release

Diös har ingått avtal om förvärv av ett fastighetsbestånd från Castellum för 4,5 Mdkr, beaktat en värdering av uppskjuten skatteskuld om 0,1 Mdkr. I syfte att delfinansiera förvärvet föreslår styrelsen i Diös att extra bolagsstämma beslutar om en nyemission av aktier med företrädesrätt för bolagets befintliga aktieägare, samt bemyndigar styrelsen att fatta beslut om slutliga emissionsvillkor. Företrädesemissionen som är fullt garanterad tillför Diös cirka 1,8 Mdkr före avdrag för emissionskostnader. Resterande del av köpeskillingen om cirka 2,7 Mdkr finansieras genom nya räntebärande kreditfaciliteter.

 Transaktionen i korthet
Diös förvärvar 32 centralt belägna fastigheter i Umeå, Luleå och Sundsvall med en uthyrningsbar area om 216 tkvm.
Genom förvärvet stärker Diös sin närvaro på prioriterade tillväxtorter och tillförs ett fastighetsbestånd med hög kvalitet och stabila kassaflöden.
Diös fastighetsvärde proforma ökar med 4,5 Mdkr till 17,9 Mdkr och hyresvärdet ökar med 360 Mkr till 1 829 Mkr baserat på aktuell intjäningsförmåga per 30 september 2016.
Huvudägarna; AB Persson Invest, Backahill Inter AB och Bengtssons Tidnings Aktiebolag, vilka tillsammans äger cirka 36 procent av kapitalet och rösterna i bolaget, har åtagit sig att teckna sina respektive pro rata-andelar i företrädesemissionen. Resterande belopp har Nordea och Swedbank åtagit sig att garantera på sedvanliga villkor.
Utöver de tre huvudägarna har Pensionskassan SHB Försäkringsförening, som äger cirka 6 procent av kapitalet och rösterna i bolaget, åtagit sig att rösta för företrädesemissionen på den extra bolagsstämman.
De fullständiga emissionsvillkoren, inklusive teckningskurs, förväntas offentliggöras senast den 28 december 2016.
Förvärvet är villkorat av den extra bolagsstämmans beslut att genomföra företrädesemissionen. Förutsatt att den extra bolagsstämman beslutar att genomföra företrädesemissionen, kommer teckningsperioden att löpa från och med den 9 januari 2017 till och med den 23 januari 2017.

Sedvanlig konkurrensprövning av förvärvet kommer att genomföras av Konkurrensverket.

- Att förvärva denna välskötta och centralt belägna fastighetsportfölj är en fantastisk möjlighet för oss. Vi stärker vår verksamhet och närvaro på viktiga tillväxtorter, i synnerhet i Umeå och Luleå där vi haft en ambition att växa under en längre tid. Många av fastigheterna är belägna i direkt anslutning till våra befintliga fastigheter och vi ser på sikt såväl intäktssynergier som stordriftsfördelar av förvärvet. Vi blir ett större och stabilare bolag med ökat kassaflöde och ännu bättre förutsättningar att skapa värden för våra ägare, säger Knut Rost, vd Diös.

- Förvärvet är helt i linje med Diös långsiktiga strategi och mål att äga och utveckla centrumnära fastigheter. Vi från styrelsen har stort förtroende för att ledningen tillsammans med alla anställda kommer införliva dessa fastigheter i Diös verksamhet på ett bra sätt som kommer stärka hela bolaget. Det är även glädjande att Diös tre största ägare står bakom bolagets expansion och har åtagit sig att teckna sina pro-rata andelar i den förestående nyemissionen, säger Bob Persson, styrelseordförande i Diös.

Bakgrund och motiv

Diös äger och utvecklar kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter på tillväxtorter i norra Sverige. Verksamheten är uppdelad i sex affärsområden: Dalarna, Gävleborg, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbotten. Huvudkontoret är beläget i Östersund. Bolaget har sedan starten 2005 haft en kontinuerlig tillväxt i fastighetsportföljen som vuxit från cirka 1,7 Mdkr till cirka 13,4 Mdkr per 30 september 2016. Bolaget ägde 313 fastigheter per 30 september 2016, med en total uthyrningsbar area om 1 351 tkvm. Diös vision är att vara den mest aktiva och efterfrågade fastighetsägaren på sin marknad.

Förvärvet är en viktig strategisk affär för Diös fortsatta utveckling. De huvudsakliga motiven är:
Diös tillförs ett välunderhållet fastighetsbestånd med tyngdpunkt på centralt belägna kommersiella fastigheter i Umeå, Luleå och Sundsvall, där bolaget sedan tidigare är verksamt.
Förvärvet kompletterar befintligt bestånd och ökar möjligheterna att bedriva hållbar stadsutveckling.
Genom förvärvet tillförs bolaget en attraktiv och diversifierad kundbas där en betydande andel av intäkterna kommer från hyresgäster inom den offentliga sektorn.
Den genomsnittliga kontraktslängden för de förvärvade fastigheterna uppgår till cirka 4,4 år, vilket förlänger Diös genomsnittliga kontraktslängd från 3,2 år till 3,5 år.
Diös bedömer att förvärvet möjliggör intäktssynergier och stordriftsfördelar, bland annat genom ett förstärkt hyresgästerbjudande, ökad diversifiering av hyresgästbas, förbättrad position inom centrumhandel samt avseende central- och fastighetsadministration.

Genom förvärvet befäster Diös sin position som norra Sveriges största privatägda fastighetsbolag.

Sammantaget bedöms förvärvet öka intresset för Diös ur ett antal olika perspektiv; Diös blir en mer intressant och starkare samarbetspartner för bland annat hyresgäster, leverantörer och kommuner samt att ett högre börsvärde kan öka intresset från ett kapitalmarknadsperspektiv. Förvärvet kommer inte att föranleda några förändringar avseende Diös finansiella mål eller utdelningspolicy.

Förvärvet

Diös förvärvar 32 fastigheter i Umeå, Luleå och Sundsvall för 4,5 Mdkr, beaktat en värdering av uppskjuten skatteskuld om 0,1 Mdkr. Genom förvärvet ökar antalet fastigheter i Diös från 313 till 345 fastigheter och det årliga hyresvärdet ökar från 1 469 Mkr till 1 829 Mkr. Därtill ökar bolagets fastighetsvärde från 13,4 Mdkr till 17,9 Mdkr och uthyrningsbar area från 1 351 tkvm till 1 567 tkvm. Under 2016 har ett flertal större investeringar i fastighetsbeståndet genomförts eller påbörjats. Affären baseras på att Castellum slutför kvarvarande investeringar under 2017. Förvärvet sker i bolagsform och tillträdesdag är preliminärt den 1 februari 2017. I samband med tillträdet tar Diös över personal från Castellum. Förvärvet är villkorat av den extra bolagsstämmans beslut att genomföra företrädesemissionen. Sedvanlig konkurrensprövning av förvärvet kommer att genomföras av Konkurrensverket.

Den initiala direktavkastningen på förvärvade fastigheterna uppgår till cirka 5,3[1] (http://#_ftn1) procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 93 procent. Största hyresgäster är Sveriges domstolar, Livförsäkringsbolaget Skandia, Trafikverket, Länsstyrelsen i Västerbottens län och Trygg Hansa som sammantaget står för 19 procent av hyresintäkterna. Fördelningen av uthyrningsbar area per ort är 40 procent i Umeå, 35 procent i Luleå och resterande 25 procent i Sundsvall.

[image] 

Förvärvat fastighetsbestånd per 30 september 2016

Proformabalansräkning

I syfte att beskriva den finansiella ställningen före och efter förvärvet presenteras nedan en

preliminär proformabalansräkning per 30 september 2016. Proformabalansräkningen är endast tänkt att beskriva en hypotetisk situation och har framtagits endast i illustrativt syfte för att informera och är inte avsedd att visa den finansiella ställningen för Diös om förvärvet genomförts per 30 september 2016.

Förvärvet om 4,5 Mdkr finansieras dels av likviden från företrädesemissionen om 1,8 Mdkr och dels genom nya kreditfaciliteter om 2,7 Mdkr. Efter förvärvet och den föreslagna företrädesemissionen, proforma per 30 september 2016, kommer Diös långfristiga räntebärande skulder att uppgå till 10,7 Mdkr, vilket motsvarar en belåningsgrad om 59,7 procent och en soliditet om 32,3 procent.

Förvärvet sker genom övertagande av fastighetsägande bolag med preliminärt tillträde 1 februari 2017. Förvärvet redovisas som ett tillgångsförvärv innebärande bland annat att ingen uppskjuten skatt hänförlig till förvärvade tillgångar skall redovisas. Emissions- eller transaktionskostnader har inte beaktats i den preliminära proformabalansräkningen

Preliminär proformabalansräkning per 30 september 2016

Mkr Diös före Förvärvat Proforma Diös
förvärvet fastighetsbestånd efter
förvärvet
Förvaltningsfastigheter 13 357 4 500 17 857
Övriga 46 2 48
anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar 190 19 209
Summa tillgångar 13 593 4 521 18 114
Eget kapital 4 047 1 800 5 847
Uppskjuten skatteskuld 957 957
Långfristiga skulder 7 969 2 700 10 669
Checkräkningskredit 118 118
Kortfristiga skulder 502 21 523
Summa skulder och eget 13 593 4 521 18 114
kapital

Belåningsgrad 59,6% 59,7%
Soliditet 29,8% 32,3%

Proforma intjäningsförmåga

Nedan presenteras en bedömd, aktuell intjäningsförmåga proforma på tolvmånaders basis per 30 september 2016 för Diös före och efter förvärvet.

Aktuell intjäningsförmåga per 30 september 2016

Mkr Diös före Förvärvat Diös efter förvärvet
förvärvet fastighetsbestånd
Hyresvärde 1 469 360 1 829
Vakanser och rabatter -148 -25 -173
Hyresintäkter 1 321 335 1 656
Övriga intäkter 17 0 17
Fastighetskostnader -525 -99 -624
Driftöverskott 813 236 1 049
Centrala -60 -5 -65
administrationskostnader
Finansnetto -148 -42 -190
Förvaltningsresultat 605 189 794

Aktuella intjäningsförmågan är inte en prognos utan endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras endast för illustrationsändamål. Den bedömda, aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, driftskostnader, räntor eller andra faktorer. Diös resultat påverkas även av värdeförändringar i fastighetsbeståndet och derivat samt av eventuella framtida förvärv och avyttringar av fastigheter och investeringar i ny-, till- och ombyggnation.

Följande information har utgjort underlag för intjäningsförmågan:
Kontrakterade hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler per 30 september 2016. Övriga intäkter baseras på rullande tolvmånadersperiod och består av vidarefakturering till hyresgäster av utfört arbete i förhyrda lokaler.
Fastighetskostnader baseras på rullande tolvmånadersperiod för Diös fastighetsbestånd per 30 september 2016 och för förvärvet på rullande tolvmånadersperiod vad avser driftkostnader samt en bedömning av långsiktiga underhållskostnader och kostnader för fastighetsadministration på årsbasis.
Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas taxeringsvärde per 30 september 2016.
Centrala administrationskostnader har beräknats utifrån faktiska kostnader under de senaste tolv månaderna samt en uppskattning av effekter från förvärvet.

Finansnettot baseras på genomsnittlig räntenivå (inklusive kostnad för derivat) och räntebärande skulder för Diös per 30 september 2016 med tillägg för bedömd finansieringskostnad för förvärvet.

Företrädesemissionen

Styrelsen i Diös föreslår att en extra bolagsstämma i bolaget hålls den 21 december 2016 och att bolagstämman beslutar om villkoren för företrädesemissionen innefattande bemyndigande för styrelsen att senast den 27 december 2016 besluta om de slutliga emissionsvillkoren för företrädesemissionen. Företrädesemissionen bedöms tillföra Diös cirka 1,8 Mdkr före avdrag för emissionskostnader. Emissionslikviden kommer att användas för att delfinansiera förvärvet.

Rätt att teckna nya aktier i företrädesemissionen ska med företrädesrätt tillkomma de aktieägare som på avstämningsdagen för företrädesemissionen är registrerade som aktieägare. Varje aktieägare ska äga företrädesrätt att teckna nya aktier i förhållande till det antal aktier innehavaren redan äger. Teckning av aktier ska även kunna ske utan stöd av teckningsrätter.

För det fall inte samtliga nya aktier i företrädesemissionen tecknats med stöd av teckningsrätter ska styrelsen, inom ramen för emissionens högsta belopp, besluta om tilldelning av aktier tecknade utan stöd av teckningsrätter enligt följande:
I första hand till dem vilka även tecknat aktier med stöd av teckningsrätter, oavsett om de är aktieägare på avstämningsdagen eller inte. Om tilldelning till dessa inte kan ske fullt ut ska tilldelning ske pro rata till antal teckningsrätter som var och en utnyttjat för teckning, och i den mån det inte kan ske, genom lottning.
I andra hand till annan som tecknat aktier i företrädesemissionen utan stöd av teckningsrätter. Om tilldelning till dessa inte kan ske fullt ut ska tilldelning ske pro rata till deras tecknade antal, i den mån detta inte kan ske, genom lottning.

I sista hand till Nordea och Swedbank i deras egenskap av emissionsgaranter, med fördelning i förhållande till ställda garantiutfästelser enligt ingånget emissionsgarantiavtal och, om detta inte är möjligt, genom lottning.

De slutliga villkoren för företrädesemissionen, dvs. aktiekapitalets ökning, antalet aktier som emitteras samt teckningskurs förväntas offentliggöras senast den 28 december 2016.

Teckningsperioden förväntas löpa från och med den 9 januari 2017 till och med den 23 januari 2017, eller det senare datum som beslutas av styrelsen. Handel i teckningsrätter förväntas pågå från och med den 9 januari 2017 till och med den 19 januari 2017.

Huvudägarna, som tillsammans representerar cirka 36 procent av kapitalet och rösterna i bolaget, har åtagit sig att teckna sina respektive pro rata-andelar i företrädesemissionen samt har förbundit sig att rösta för företrädesemissionen på den extra bolagsstämman. Utöver de tre huvudägarna har Pensionskassan SHB Försäkringsförening, som äger cirka 6 procent av kapitalet och rösterna i bolaget, åtagit sig att rösta för företrädesemissionen på den extra bolagsstämman.

För det belopp som inte täcks av huvudägarnas teckningsåtaganden har bolaget ingått ett emissionsgarantiavtal på sedvanliga villkor med Nordea och Swedbank enligt vilket Nordea och Swedbank har åtagit sig att teckna aktier som inte tecknas eller betalas i företrädesemissionen upp till ett belopp motsvarande företrädesemissionens högsta belopp med avdrag för belopp som omfattas av teckningsåtagandena. Därmed är företrädesemissionen i sin helhet garanterad.

Företrädesemissionen är villkorad av att den extra bolagsstämman beslutar i enlighet med styrelsens förslag. För ytterligare information vänligen se separat pressmeddelande avseende den extra bolagsstämman, vilket publiceras inom kort.

Indikativ tidplan

21 dec 2016 Extra bolagsstämma beslutar om företrädesemissionen och
bemyndigar styrelsen att fatta beslut om dess slutliga
emissionsvillkor
28 dec 2016 Offentliggörande av fullständiga villkor, inklusive
teckningskurs och teckningsrelation
2 jan 2017 Sista dag för handel inklusive rätt att delta i
företrädesemissionen
3 jan 2017 Första dag för handel exklusive rätt att delta i
företrädesemissionen
5 jan 2017 9 Beräknad dag för offentliggörande av prospektet Handel i
jan - 19 jan teckningsrätter                    
2017
9 jan - 23 jan Teckningsperiod
2017
24 jan 2017 26 Offentliggörande av preliminärt utfall i företrädesemissionen
jan 2017 Offentliggörande av slutligt utfall i företrädesemissionen

Finansiella och legala rådgivare

Nordea och Swedbank är joint global coordinators i samband med företrädesemissionen. Cushman & Wakefield är finansiell rådgivare till Diös i samband med förvärvet. Savills har utfört fastighetsvärderingarna. Advokatfirman Glimstedt är legal rådgivare till Diös och Linklaters är legal rådgivare till joint global coordinators i samband med företrädesemissionen.
 

----------------------------------------------------------------------

[1] (http://#_ftnref1) Värdet av byggrätter exkluderas vid beräkning av den initiala direktavkastningen.

Diös Fastigheter äger och utvecklar både kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter på prioriterade tillväxtorter. Med ett marknadsvärde om 13,4 mdkr, ett bestånd om 313 fastigheter och en uthyrningsbar yta om 1 351 tkvm, är visionen att vara den mest aktiva och efterfrågade fastighetsägaren på vår marknad, som sträcker sig från Borlänge till Luleå med huvudkontor i Östersund. Bolaget har sedan starten 2005 haft en kontinuerlig värdetillväxt i fastighetsportföljen och aktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap. Läs mer om Diös på www.dios.se

Show as PDF

Show original from Cision

Cision

This information was distributed by Cision http://www.cisionwire.se/