Förvaltning av kommersiella fastigheter

FastPartner

FastPartner äger, förvaltar och utvecklar framför allt kommersiella fastigheter. Beståndet består i huvudsak av lager- och produktionsfastigheter, men även av kontor och butikslokaler. Bolaget har som uttalad strategi att investera på lång sikt men ska ändå kunna fatta snabba beslut vid behov.



Fokus på kommersiella fastigheter i Stockholm och Gävle

FastPartners fastighetsverksamhet påbörjades under 1987 då bolaget förvärvades av bland andra ICA, Skandia och Skanska. Under 1994 börsnoterades bolaget och två år senare apporterades Fastighets AB Landeriets tillgångar in i bolaget vilket medförde att Sven-Olof Johansson blev huvudägare. Under decenniet som följde fokuserade FastPartner på finansiell stabilisering och fastighetsförvaltning, men även mindre investeringar i IT- och medtechföretag. Tidigt valde FastPartner att fokusera på kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen och Gävle, med betoning på Stockholm.

Den koncentrerade portföljen medför att FastPartner kan arbeta nära kunderna. Dessutom blir det enklare att växa med kunden då FastPartner i många fall vid flytt kan erbjuda andra lokaler ur det egna beståndet, utan att kunden behöver gå till en annan hyresvärd. Därutöver arbetar bolaget mycket med kundanpassning där hyresgästen själv får vara med och bestämma hur fastigheten ska planeras och användas. Många kunder uppskattar att få tillgång till så kallade kombinationslokaler där de kan ha exempelvis kontor och lager i samma fastighet. Denna service gör även att flyttkostnaderna för en hyresgäst ofta ökar, vilket gör dem mer lojala och mindre känsliga för prishöjningar. Dessutom medför det att FastPartner generellt sett kan ingå relativt långa hyresavtal. I bolaget är man även i regel snabba på att tillsätta nya hyresgäster, inte minst för att potentiella kunder träffar beslutsfattare vilket gör processerna kortare och mer effektiva.

Värderar sitt fastighetsbestånd externt

I enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) måste de noterade fastighetsbolagen marknadsvärdera sina fastigheter varje kvartal. Om värdeförändring har uppstått behöver fastighetsvärdena skrivas upp eller ned, vilket direkt påverkar resultatet. Trots ett starkt driftnetto från uthyrningen kan resultatet således påverkas negativt vid sjunkande marknadspriser på fastigheter. De svenska fastighetsbolagen genomför värderingen på olika sätt där vissa gör den internt och andra externt via oberoende värderingsinstitut. FastPartner värderar sitt fastighetsbestånd externt.

En fastighet kan inte värderas på samma sätt som andra tillgångar eftersom varje fastighet är unik, till skillnad från exempelvis en aktie. Har det dessutom skett få transaktioner i ett område blir det ännu svårare att få fram ett rättvist verkligt värde. Istället för att titta på resultatet är det ofta betydligt intressantare att titta på kassaflödet, vilket inte påverkas av icke realiserade värdeförändringar. Detta förklarar att fastighetsbolagen, till skillnad från många andra bolag, även i tider med förlust i många fall kan erbjuda aktieägarna kontinuerliga utdelningar.

Förvärvar objekt med förädlingspotential

Även om vakansnivån i FastParterns fastighetsbestånd legat förhållandevis stabilt genom åren sker fortlöpande en förädlingsprocess i bakgrunden. Fastigheter med högre vakans förvärvas, hyresgästanpassas och hyrs sedan ut. Bolaget har historiskt varit bra på att identifiera objekt med förädlingspotential och den över åren relativt stillastående vakansgraden döljer delvis detta värdeskapande arbete. När förädlingsarbetet i en fastighet anses vara avklarat så har bolaget historiskt avyttrat till förmån för nya förvärv där FastPartner ser utvecklingsmöjligheter.

Utöver fastighetsförvaltning har projektverksamhet länge varit en del av verksamhetsstrategin. Byggnationen av Krejaren 2 på Östermalmstorg, Nya Märsta Centrum och bostadsrättsproduktion i Täby tillsammans med Besqab är några exempel på projekt som FastPartner framgångsrikt har drivit. Framgent har bolaget flera annonserade projekt och exempelvis har FastPartner ett bostadsprojekt i Bromsten, Spånga. Området är ursprungligen ett lager- och industriområde som har påbörjat sin transformering från gammalt industriområde till att utvecklas till en förstad till Stockholm. FastPartners roll blir att exploatera markyta och bygga lägenheter, där flertalet kommer att upplåtas med hyresrätt.

Kort räntestrategi

Då i princip alla fastighetsbolag arbetar med betydande skuldsättning så blir den finansiella ställningen i högsta grad relevant. Vissa väljer att ingå långa låneavtal och binder lånen med olika löptider. En del kompletterar även med derivat för att säkra vissa räntesatser under perioder. Även värdeutvecklingen på derivaten påverkar resultatet. FastPartner arbetar framförallt med långsiktiga kreditavtal och goda låneramar, men huvudsakligen med korta räntebindningstider. Vidare finansierar sig bolaget via kapitalmarknaden med hjälp av icke säkerställda obligationslån. Om rätt förutsättningar ges framöver är ambitionen att 40% av låneportföljen ska ha en räntebindning överstigande fem år.

Tipsa en vän

Här kan du tipsa någon genom att skicka en länk till den här sidan:

Dela

Dela den här länken till ditt nätverk via sociala medier.