Stendörren

Expansive real estate company with Stockholm in focus

Stendörren

Description
Opportunities
Risk

Stendörren is a small, but expansive property company focusing on commercial properties, primarily light industry and warehouses in the Stockholm region and Mälardalen. The portfolio originates from Kvalitena AB, founded in the mid-1990s. Stendörren has a real estate portfolio of around 100 properties, or 600,000 rentable sqm, mainly located in the municipalities of: Stockholm, Upplands Bro, Järfälla, Botkyrka and Enköping.

Financials

Stendörren

Financial snapshots
Income statement

SEKm		2013	2013	2015	2015	2016	2016	2017	2017	2018e	2018	2019e	2019	2020e	2020
Rental Income	532	N/A	N/A	356	356	440	440	454	454	532	532	641	641	668	668
Rental growth (%)	17,2	N/A	N/A	0	0	23,6	23,6	3,2	3,2	17,2	17,2	20,5	20,5	4,3	4,3
Net operating income	371	N/A	N/A	246	246	300	300	318	318	371	371	449	449	470	470
NOI margin (%)	69,8	N/A	N/A	69,1	69,1	68,2	68,2	70	70	69,8	69,8	70,1	70,1	70,3	70,3
CEPS Adj	5,74	N/A	N/A	4,25	4,25	4,06	4,06	5,76	5,76	5,74	5,74	6,45	6,45	6,73	6,73
CEPS Adj. growth (%)	-0,2	N/A	N/A	0	0	-4,6	-4,6	42	42	-0,2	-0,2	12,3	12,3	4,3	4,3
DPS	2,34	N/A	N/A	1,6	1,6	2	2	2,24	2,24	2,34	2,34	2,44	2,44	2,54	2,54
EPRA NAVPS	110,32	N/A	N/A	56,58	56,58	83,2	83,2	98,2	98,2	110,32	110,32	120,82	120,82	131,95	131,95
EPS	9,02	N/A	N/A	11,16	11,16	21,14	21,14	14,37	14,37	9,02	9,02	5,87	5,87	6,12	6,12
EPS Adj	9,02	N/A	N/A	11,16	11,16	21,14	21,14	14,37	14,37	9,02	9,02	5,87	5,87	6,12	6,12
P/CEPS Adj. (x)	16,1	N/A	N/A	11,8	11,8	16,9	16,9	11,8	11,8	16,1	16,1	14,4	14,4	13,8	13,8
P/E Adj. (x)	10,3	N/A	N/A	4,5	4,5	3,2	3,2	4,7	4,7	10,3	10,3	15,8	15,8	15,1	15,1
P/EPRANAV (x)	0,84	N/A	N/A	0,88	0,88	0,82	0,82	0,69	0,69	0,84	0,84	0,77	0,77	0,7	0,7
Implicit yield (%)	4,4	N/A	N/A	5,2	5,2	5,5	5,5	5,3	5,3	4,4	4,4	5,2	5,2	5,2	5,2
div.yield (%)	2,5	N/A	N/A	3,2	3,2	2,9	2,9	3,3	3,3	2,5	2,5	2,6	2,6	2,7	2,7
LTV (%)	63,1	N/A	N/A	64,1	64,1	57,9	57,9	56,6	56,6	63,1	63,1	61,9	61,9	61,5	61,5

Growth rates Y/Y		2013	2013	2014	2014	2015	2015	2016	2016	2017	2017	2018e	2018	2019e	2019	2020e	2020
Income Statement (SEKm)		2013	2013	2014	2014	2015	2015	2016	2016	2017	2017	2018	2018	2019	2019	2020	2020
Rental income	532	N/A	N/A	0	0	356	356	440	440	454	454	532	532	641	641	668	668
Other income	0	N/A	N/A	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Operating costs	-161	N/A	N/A	0	0	-110	-110	-140	-140	-136	-136	-161	-161	-192	-192	-199	-199
Net operating income	371	N/A	N/A	0	0	246	246	300	300	318	318	371	371	449	449	470	470
NOI margin (%)	69,8	N/A	N/A	0	0	69,1	69,1	68,2	68,2	70	70	69,8	69,8	70,1	70,1	70,3	70,3
Value change realized	0	N/A	N/A	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Value change unrealized	122	N/A	N/A	0	0	260	260	653	653	353	353	122	122	0	0	0	0
Administration costs	-69	N/A	N/A	0	0	-31	-31	-54	-54	-51	-51	-69	-69	-82	-82	-85	-85
All other income & costs	0	N/A	N/A	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
EBIT	424	N/A	N/A	0	0	475	475	899	899	620	620	424	424	368	368	385	385
Net financial items	-132	N/A	N/A	0	0	-98	-98	-108	-108	-104	-104	-132	-132	-165	-165	-173	-173
Value change derivatives	-2	N/A	N/A	0	0	-8	-8	-45	-45	8	8	-2	-2	0	0	0	0
Pretax profit	290	N/A	N/A	0	0	369	369	746	746	524	524	290	290	203	203	211	211
Deferred profit tax	-30	N/A	N/A	0	0	-61	-61	-136	-136	-123	-123	-30	-30	-16	-16	-17	-17
Current tax	-11	N/A	N/A	0	0	0	0	-26	-26	-4	-4	-11	-11	-24	-24	-25	-25
Net profit	249	N/A	N/A	0	0	308	308	584	584	397	397	249	249	162	162	169	169
Minority interest	0	N/A	N/A	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Net profit to shareholders	249	N/A	N/A	0	0	308	308	584	584	397	397	249	249	162	162	169	169
Other income statement related information		2013	2013	2014	2014	2015	2015	2016	2016	2017	2017	2018	2018	2019	2019	2020	2020
Cash earnings	159	N/A	N/A	0	0	117	117	112	112	159	159	159	159	178	178	186	186
Tax rate (%)	-14,1	N/A	N/A	0	0	-16,5	-16,5	-21,7	-21,7	-24,2	-24,2	-14,1	-14,1	-20	-20	-20	-20
Net investments	1,824	N/A	N/A	0	0	4,629	4,629	276	276	324	324	1,824	1,824	519	519	629	629
Acquisitions	0	N/A	N/A	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Other investments	0	N/A	N/A	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Divestments	0	N/A	N/A	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
EPS	9,02	N/A	N/A	0	0	11,16	11,16	21,14	21,14	14,37	14,37	9,02	9,02	5,87	5,87	6,12	6,12
CEPS	5,74	N/A	N/A	0	0	4,25	4,25	4,06	4,06	5,76	5,76	5,74	5,74	6,45	6,45	6,73	6,73
CEPS adj.	5,74	N/A	N/A	0	0	4,25	4,25	4,06	4,06	5,76	5,76	5,74	5,74	6,45	6,45	6,73	6,73
Dividend per share Adj	2,34	N/A	N/A	0	0	1,6	1,6	2	2	2,24	2,24	2,34	2,34	2,44	2,44	2,54	2,54
Payout ratio of CEPS (%)	40,7	N/A	N/A	0	0	37,6	37,6	49,3	49,3	38,9	38,9	40,7	40,7	37,8	37,8	37,8	37,8
Rental growth (%)	17,2	N/A	N/A	0	0	0	0	23,6	23,6	3,2	3,2	17,2	17,2	20,5	20,5	4,3	4,3
NOI growth (%)	16,8	N/A	N/A	0	0	0	0	21,9	21,9	6	6	16,8	16,8	20,9	20,9	4,5	4,5
CEPS growth (%)	-0,2	N/A	N/A	0	0	0	0	-4,6	-4,6	42	42	-0,2	-0,2	12,3	12,3	4,3	4,3
CEPS adj. growth (%)	-0,2	N/A	N/A	0	0	0	0	-4,6	-4,6	42	42	-0,2	-0,2	12,3	12,3	4,3	4,3
Balance Sheet		2013	2013	2014	2014	2015	2015	2016	2016	2017	2017	2018	2018	2019	2019	2020	2020
Properties	8,44	N/A	N/A	0	0	4,889	4,889	5,817	5,817	6,494	6,494	8,44	8,44	8,959	8,959	9,588	9,588
Deferred tax asset	0	N/A	N/A	0	0	0	0	0	0	13	13	0	0	0	0	0	0
Receivables	75	N/A	N/A	0	0	84	84	98	98	75	75	75	75	75	75	75	75
Cash and liquid assets	53	N/A	N/A	0	0	50	50	51	51	38	38	53	53	58	58	63	63
Other assets	4	N/A	N/A	0	0	1	1	5	5	3	3	4	4	4	4	4	4
Current liabilities	2	N/A	N/A	0	0	8	8	54	54	0	0	2	2	2	2	2	2
Total assets	8,571	N/A	N/A	0	0	5,024	5,024	5,971	5,971	6,623	6,623	8,571	8,571	9,096	9,096	9,73	9,73
Shareholders equity	2,637	N/A	N/A	0	0	1,489	1,489	2,054	2,054	2,399	2,399	2,637	2,637	2,866	2,866	3,107	3,107
Minority	0	N/A	N/A	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Deferred tax	334	N/A	N/A	0	0	65	65	201	201	323	323	334	334	359	359	384	384
Interest bearing debt	5,598	N/A	N/A	0	0	3,461	3,461	3,663	3,663	3,901	3,901	5,598	5,598	5,869	5,869	6,237	6,237
Short-term debt	0	N/A	N/A	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Derivatives	2	N/A	N/A	0	0	8	8	54	54	0	0	2	2	2	2	2	2
Total liabilities and equity	8,571	N/A	N/A	0	0	5,024	5,024	5,972	5,972	6,623	6,623	8,571	8,571	9,096	9,096	9,73	9,73
Other balance sheet related information		2013	2013	2014	2014	2015	2015	2016	2016	2017	2017	2018	2018	2019	2019	2020	2020
Net IB debt	5,324	N/A	N/A	0	0	3,135	3,135	3,367	3,367	3,674	3,674	5,324	5,324	5,545	5,545	5,896	5,896
Rental area m2 (000)	709	N/A	N/A	0	0	553	553	593	593	596	596	709	709	728	728	728	728
Rent per m2	751	N/A	N/A	0	0	644	644	743	743	762	762	751	751	881	881	919	919
Equity ratio (%)	30,8	N/A	N/A	0	0	29,6	29,6	34,4	34,4	36,2	36,2	30,8	30,8	31,5	31,5	31,9	31,9
Loan to value (%)	63,1	N/A	N/A	0	0	64,1	64,1	57,9	57,9	56,6	56,6	63,1	63,1	61,9	61,9	61,5	61,5
Net loan to value (%)	67	N/A	N/A	0	0	71,8	71,8	63,8	63,8	60,7	60,7	67	67	66,2	66,2	65,7	65,7
ICR real estate	2	N/A	N/A	0	0	2	2	2	2	3	3	2	2	2	2	2	2
Interest rate on debt (%)	3	N/A	N/A	0	0	6	6	3	3	3	3	3	3	3	3	3	3
Occupancy rate (%)	89,3	N/A	N/A	0	0	90	90	89	89	89,3	89,3	89,3	89,3	89,3	89,3	89,3	89,3
NAV per share	0	N/A	N/A	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
BVPS	95,47	N/A	N/A	0	0	53,92	53,92	74,37	74,37	86,86	86,86	95,47	95,47	103,77	103,77	112,5	112,5
EPRA NAV per share	110,32	N/A	N/A	0	0	56,58	56,58	83,2	83,2	98,2	98,2	110,32	110,32	120,82	120,82	131,95	131,95
Valuation		2013	2013	2014	2014	2015	2015	2016	2016	2017	2017	2018	2018	2019	2019	2020	2020
Shares outstanding adj.	28	N/A	N/A	0	0	28	28	28	28	28	28	28	28	28	28	28	28
Share price	92,6	32,18	32,18	33,49	33,49	48,8	48,8	59,97	59,97	68,15	68,15	92,6	92,6	92,6	92,6	92,6	92,6
Market cap. (m)	2,558	N/A	N/A	0	0	1,348	1,348	1,656	1,656	1,882	1,882	2,558	2,558	2,558	2,558	2,558	2,558
P/E	10,3	N/A	N/A	0	0	4,5	4,5	3,2	3,2	4,7	4,7	10,3	10,3	15,8	15,8	15,1	15,1
Net IB debt / share	193	N/A	N/A	0	0	114	114	122	122	133	133	193	193	201	201	213	213
P/CEPS	16,1	N/A	N/A	0	0	11,8	11,8	16,9	16,9	11,8	11,8	16,1	16,1	14,4	14,4	13,8	13,8
P/CEPS adj.	16,1	N/A	N/A	0	0	11,8	11,8	16,9	16,9	11,8	11,8	16,1	16,1	14,4	14,4	13,8	13,8
EV/EBIT	18,6	N/A	N/A	0	0	9,5	9,5	5,8	5,8	9	9	18,6	18,6	22	22	22	22
Implicit yield (%)	4,4	N/A	N/A	0	0	5,2	5,2	5,5	5,5	5,3	5,3	4,4	4,4	5,2	5,2	5,2	5,2
Yield on BV (%)	4,4	N/A	N/A	0	0	5	5	5,2	5,2	4,9	4,9	4,4	4,4	5	5	4,9	4,9
Dividend yield (%)	2,5	N/A	N/A	0	0	3,2	3,2	2,9	2,9	3,3	3,3	2,5	2,5	2,6	2,6	2,7	2,7
P/NAV	0	N/A	N/A	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
P/EPRA NAV	0,84	N/A	N/A	0	0	0,88	0,88	0,82	0,82	0,69	0,69	0,84	0,84	0,77	0,77	0,7	0,7
P/BVPS	0,97	N/A	N/A	0	0	0,93	0,93	0,92	0,92	0,78	0,78	0,97	0,97	0,89	0,89	0,82	0,82
EV/NOI	21,22	N/A	N/A	0	0	18,35	18,35	17,53	17,53	17,46	17,46	21,22	21,22	18,03	18,03	18	18
SEKm		2013	2013	2014	2014	2015	2015	2016	2016	2017	2017	2018	2018	2019	2019	2020	2020